Grundstücksmarktbericht 2025
Der jährlich erscheinende Grundstücksmarktbericht wird mit dem Ziel erstellt, den Essener Immobilienmarkt transparent zu machen.
Zur Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert eines Grundstücks werden sogenannte für die Wertermittlung erforderliche Daten benötigt. Der Gutachterausschuss hat gemäß § 193 Baugesetzbuch (BauGB) und § 12 ff. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung abzuleiten. Hierzu gehören insbesondere Indexreihen und Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Rohertragsvervielfältiger sowie Sachwertfaktoren für bebaute Grundstücke.
Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden nach den Modellen der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW) abgeleitet. Diese beruhen auf den aktuellen Richtlinien des Bundes. Die Modelle und ihre Umsetzung in Essen ist im Grundstücksmarktbericht ausführlich beschrieben. In diesem Kontext wurden auch die bei der Auswertung der Kaufverträge verwendeten Bewirtschaftungskosten veröffentlicht. Wegen der Modellkonformität wird Sachverständigen die Beachtung und Einhaltung der Modellparameter empfohlen.
Dieses Dashboard gibt einige Inhalte des Grundstücksmarktbericht 2025 für die Stadt Essen in Form von interaktiven Grafiken und Tabellen wieder. Der vollständige Grundstücksmarktbericht 2025 kann kostenfrei im zentralen Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen abgerufen werden (www.boris.nrw.de).
Die Lage auf dem Grundstücksmarkt im Jahr 2024
Umsätze im Grundstücksverkehr
Im Jahr 2024 wurden 3.823 Kauffälle durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen registriert. Nachdem die Anzahl Transaktionen in 2022 und 2023 jeweils im zweistelligen Prozentbereich zurückgegangen waren, wurde in 2024 17,7 % mehr Transaktionen als im Vorjahr getätigt. Die Anzahl der Kauffälle liegt damit wieder über dem Niveau des Jahres 2022. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus den Teilmärkten “Geschosswohnungsbau” (+25,3 %) und “Wohnungseigentum” (+20,9 %).
Auf dem Essener Grundstücksmarkt wurden Immobilien im Gesamtwert von 1,34 Milliarden Euro umgesetzt, rd. 200 Millionen Euro mehr als 2023. Weiterhin rückläufig waren die Umsätze von Büro- bzw. Handelsimmobilien. Hier wurden nur noch 96 Millionen Euro erzielt und damit ca. 90 % weniger gegenüber dem Höchststand im Jahr 2018.
Unbebaute Grundstücke / Bodenrichtwerte
Der Markt für unbebaute Grundstücke ist weiter auf historisch niedrigem Niveau. Wurden in 2021 noch 104 Baugrundstücke gehandelt, so waren es in 2023 und 2024 jeweils nur noch 47 Grundstücke. In 2024 entfielen 42 Kauffälle auf Wohnbaugrundstücke und 5 Kauffälle auf Gewerbegrundstücke.
Die Preise für Wohnbauland sind gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert geblieben. Eine Anpassung der Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen aufgrund konjunktureller Entwicklung gegenüber dem Vorjahr wurde somit nicht vorgenommen. Lediglich in wenigen Einzelfällen hat der Gutachterausschuss Veränderungen an den Bodenrichtwerten für Wohnbauflächen und Mischgebiete aus anderen Gründen beschlossen. Die Bodenrichtwerte 2025 sind im zentralen Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen veröffentlicht (www.boris.nrw.de).
Bebaute Grundstücke
Die Preisentwicklung im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe) zeigt gegenüber dem Vorjahr einen Preisanstieg von 1,7 %. Damit liegen die Preise in diesem Marktsegment wieder auf dem Niveau von 2021. Der mittlere Kaufpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei rund 580.000 Euro. Reihenendhäuser und Doppelhaushälften wurden im Mittel für rund 385.000 Euro und Reihenmittelhäuser für rund 340.000 Euro gehandelt. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser hängen unter anderem stark von der Lage innerhalb des Stadtgebietes ab.
Wohnungseigentum
Im Vergleich zum Vorjahr ist in diesem Marktsegment in der Kategorie „Weiterverkäufe“ ein Preisrückgang von 4,9 % zu verzeichnen. Die Preise für Eigentumswohnungen sind im zweiten Jahr in Folge gefallen und liegen nunmehr um 2,5 % unter dem Stand von 2021. Die Anzahl der Verkäufe von neu errichteten Eigentumswohnungen ist weiter auf niedrigem Niveau. In 2024 wurden lediglich 64 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft. In den Jahren von 2017 bis 2021 wurde noch durchschnittlich 237 Wohnungen pro Jahr verkauft. Die gehandelten Neubauwohnungen haben überwiegend gehobene Ausstattung und liegen meist in sehr guten Lagen. Die Käufer zahlten in 2024 durchschnittlich 5.060 Euro/m² Wohnfläche.